LOI ALUR : Deux points majeurs concernant la trésorerie des copropriétés

LA LOI N° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur)

Nous étudions ci-après 2 impacts de la loi Alur qui ont traits à la trésorerie des copropriétés.

I/ L'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé

L'artcile 55 de la loi Alur modifie l'article 18 de la loi de 1965 sur la copropriété en instaurant l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé sans possibilité de dispense, excepté pour les très petites copropriétés (moins de 15 lots).

Afin de rationnaliser les flux financiers gérés par le syndic, le seul choix que leur laisse la loi est celui de l'établissement bancaire où le compte sera ouvert, toutefois les copropriétaires peuvent à la majorité de l'article 25 choisir l'établissement bancaire,notamment en fonction des coût de fonctionnement qui leurs seront imputés. 

Les principaux avantages d'un compte bancaire séparé pour la copropriété

-    Les comptes de la copropriété sont en phase avec la comptabilité, puisque chaque réglement ou encaissement apparaissent clairement sur le relevé de compte bancaire
-    Si le syndic fait faillite, la copropriété est protégée, son compte bancaire n'appartient qu'à elle seule
-    Si les fonds de la copropriété sont placés, les intérêts bénéficient exclusivement à la copropriété

Principal inconvénient d'un compte bancaire séparé

-    Lorsque le compte bancaire de la copropriété est à découvert, ce qui peut arriver en fin de trimestre en cas d'impayés copropriétaires et/ou d'insuffisance d'avance de fonds, des agios lui sont imputés car elle ne peut plus compter sur la "solidarité" du compte global.

Mie en oeuvre de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé

-    Les syndics ont jusqu'au 24 mars 2015 pour que l'ensemble de leurs copropriété aient voté l'ouverture d'un compte bancaire séparé. Sauf pour les mandats de syndics qui ont été votés pour une durée supérieure à un an. 

Le syndic devra mettre à disposition du conseil syndical la photocopie des relevés bancaires périodiques.

 

II/ L'obligation de constituer un fonds travaux

La loi Alur instaure l'obligation pour tout copropriétaire dans un immeuble à destination totale ou partielle d'habitation de participer à un fonds travaux afin de faire face à des travaux à venir.

Le montant de ce fonds de travaux sera voté en assemblée générale à la majorité de l'article 25 et devra être au moins égal à 5% du budget prévisionnel. il devra être doté à compter du 1er janvier 2017.

Le législateur a souhaité que ce fonds de prévoyance touche l'ensemble des copropriétés françaises, puisque les dispenses sont limitées aux  :

- copropriétés de moins de 10 lots qui peuvent décider à l'unanimité, de ne pas alimenter un fonds de prévoyance.
- copropriétés dont le DTG (Diagnostic Technique Général) ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 ans peuvent également s'en passer.

Enfin pour les copropriétés neuves, il est possible de reporter la dotation de ce fonds à l'issue d'une période de 5 ans suivant la date de réception des travaux.


Les sommes récoltées au titre du fonds de prévoyance sont placées sur un compte ouvert dans le même établissement bancaire que le compte principal et peuvent rapporter des intérêts financiers qui profiteront à la copropriété.

Lorsque le fonds de travaux est supérieur au budget prévisionnel, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que celle de l’éventuelle suspension des cotisations.

Ce fonds de prévoyance doit servir à financer des travaux dans la copropriété, que ce soient des travaux d'entretien, de rénovation ou d'amélioration de la copropriété, ou des travaux prescrits par la loi, voire même des travaux d'urgence. Il peut même dans le cadre d'une copropriété en grande difficulté être utilisé par l'administrateur provisoire pour assurer le maintien de la gestion courante.

Le fonds de travaux reste attaché au(x) lot(s) et est définitivement acquis au syndicat de copropriétaires. Aucun remboursement n’aura lieu aux copropriétaires en cas de vente. Toutefois, dans la pratique il sera possible qu’un accord entre vendeur et acquéreur soit formalisé en ce qui concerne le remboursement du fonds de travaux.